Dal 13 ottobre 2026 Airbnb non fa più pagare una commissione agli ospiti. La fa pagare tutta a te, caro il mio host: il 15,5% del prezzo che pubblichi. Lo conferma Airbnb nel suo Help Center: oggi paghi circa il 3% e l’ospite paga a parte una commissione tra il 14,1% e il 16,5%; da ottobre quelle due voci diventano una sola, il 15,5%, e la paghi solo tu.
In pratica sta dicendo che gli ospiti contano più dell’host. Sembra una frase azzardata, ma d’altro canto sanno (e sappiamo) che noi host dipendiamo da Airbnb, e in un certo senso ci hanno in pugno. Ora che ti sei arrabbiato con Airbnb, ti conviene calmare la mente e iniziare a ragionare sui fatti, perché ciò che cambia è quanto ti resta in tasca, e se sei in cedolare secca cambia anche quante tasse paghi. Te lo dico subito perché è la parte che quasi nessuno controlla.
Cosa cambia davvero nei conti
Premessa: non considereremo nei conteggi le pulizie, le spese extra e l’IVA applicata sulle commissioni.
Oggi, se pubblichi un prezzo di 100 euro, incassi circa 97 euro (100 meno il 3% che va ad Airbnb) e l’ospite paga intorno ai 115 euro (100 più la sua commissione). Da ottobre, se vuoi continuare a incassare 97 euro netti, devi pubblicare tu un prezzo di 115 euro: è la stessa Airbnb a fare questo esempio nel suo Help Center. Se lasci il prezzo a 100, incassi 84,50 euro e basta. La differenza te la mangi tu, non l’ospite.
Le prenotazioni già confermate prima del 13 ottobre restano alle condizioni di oggi: il nuovo meccanismo vale solo per quelle che arrivano dopo.
L’effetto sulla cedolare secca: qui serve attenzione
Per chi ha un solo immobile in affitto breve, l’aliquota della cedolare secca resta al 21%, lo dice la stessa Agenzia delle Entrate, e vale allo stesso modo che tu affitti direttamente o tramite Airbnb: il canale non cambia l’aliquota. Quello che cambia, ed è il punto, è la base su cui quel 21% si calcola: il prezzo che pubblichi, non quello che incassi dopo la commissione. Le commissioni della piattaforma non si scalano dalla base imponibile.
Quindi: se alzi il prezzo da 100 a 115 euro per compensare la commissione, l’imposta sale con lui. Con l’aliquota al 21%, oggi paghi 21 euro di tasse su un prezzo di 100; sul nuovo prezzo di 115, ne paghi circa 24,15. Non hai guadagnato un euro in più, e paghi comunque più tasse.
Se gestisci più di un immobile la questione si complica, e qui la materia è meno stabile di quanto sembri. L’aliquota sale già dal secondo immobile – oggi al 26% – e le regole sulla soglia di immobili gestibili sono cambiate di recente (dal 2026 il limite per restare fuori dalla presunzione di attività d’impresa è sceso da quattro a due). Durante la discussione della Legge di Bilancio 2026 si è parlato anche di legare l’aliquota al canale di vendita, cioè un 26% anche sul primo immobile se lo affitti tramite portale, ma verificando sulla pagina ufficiale dell’Agenzia delle Entrate questo non risulta il criterio in vigore oggi (per fortuna): conta il numero di immobili, non il canale con cui li affitti. Se gestisci più di un immobile, verifica comunque la tua situazione con un commercialista prima di ottobre: la materia si è mossa più volte in pochi mesi e vale la pena una conferma sul tuo caso specifico.
Calcola l’effetto della nuova commissione sul tuo prezzo
Inserisci il prezzo che pubblichi oggi e, se vuoi, un prezzo diverso da provare dal 13 ottobre: i numeri sotto si aggiornano subito, mentre scrivi.
Oggi
- Prezzo pubblicato€ 100,00
- Commissione host (3%)€ 3,00
- + IVA 22% sulla commissione€ 0,66
- Commissione lorda (totale)€ 3,66
- Incasso lordo€ 96,34
- Imposta cedolare secca€ 21,00
- Netto finale€ 75,34
- L’ospite paga (stima)€ 114,10 – € 116,50
Dal 13 ottobre 2026
- Prezzo pubblicato€ 100,00
- Commissione unica host (15,5%)€ 15,50
- + IVA 22% sulla commissione€ 3,41
- Commissione lorda (totale)€ 18,91
- Incasso lordo€ 81,09
- Imposta cedolare secca€ 21,00
- Netto finale€ 60,09
- L’ospite paga€ 100,00
Per mantenere lo stesso netto che incassi oggi (€ 75,34), dal 13 ottobre dovresti pubblicare € 125,38 a notte — tra +7,6% e +9,9% in più di quanto vede oggi l’ospite.
Prima del 13 ottobre
Ricalcola il prezzo con lo strumento che Airbnb ha messo nell’app, se vuoi mantenere lo stesso incasso. Se sei in cedolare secca, ricorda che il prezzo più alto significa anche più tasse, non solo più commissione da versare: il conto va rifatto sull’imposta, non solo sul margine.
Chi rifà questi calcoli ogni volta che una piattaforma cambia le regole lo fa già come parte del lavoro ordinario di una gestione operativa strutturata, non come un’emergenza dell’ultimo momento.
Come affrontare il cambiamento?
Sembra controintuitivo, lo so. Ma la soluzione potrebbe essere affidare in gestione il tuo immobile. Non ti sto dicendo di affidarlo a noi (anche se ci farebbe piacere), ma che facendolo gestire da dei professionisti potresti abbattere completamente il costo di Airbnb (e le altre OTA), delle pulizie e anche della gestione.
Il risultato sarebbe molte meno tasse da pagare… e margine nettamente superiore.
Te lo spieghiamo nel dettaglio in questo articolo:
Qua ti apriamo ai numeri reali, non ti raccontiamo favole per convincerti.
Fonti
- Airbnb, Centro Assistenza — commissioni di servizio (fonte primaria)
- Airbnb, Resource Center — semplificazione delle commissioni di servizio (fonte primaria)
- Agenzia delle Entrate — le locazioni brevi e la cedolare secca (fonte primaria)
- Comunicazione Airbnb agli host europei del 7 luglio 2026 (fonte primaria)
- HorecaNews.it — Airbnb, arriva la commissione unica per gli host: ecco cosa cambia
- Monetizzando.it — Commissioni Airbnb host: la nuova tariffa unica del 15,5%
- ANBBA — Airbnb, nuove commissioni 2026: tassazione host
