Se affitti casa per pochi giorni e dai per scontato che i controlli riguardino sempre qualcun altro, quest’estate rischi di scoprire il contrario nel modo peggiore: con una sanzione già scritta. Nel Verbano-Cusio-Ossola, sul Lago Maggiore, la Guardia di Finanza ha chiuso i primi mesi della stagione con oltre 500 interventi, 5 milioni di euro di imposte evase accertate e i primi verbali proprio nel comparto degli affitti brevi. E ha detto una cosa che vale la pena leggere con attenzione: i controlli mirati sulle locazioni turistiche vanno avanti per tutto agosto e settembre.
Il caso è piemontese, ma il ragionamento no. La Guardia di Finanza lavora su tutto il territorio nazionale e il codice che ti chiedono è lo stesso a Verbania come a Milano. Chi gestisce un affitto breve in Lombardia o in qualsiasi altra zona turistica ha davanti gli stessi controlli e le stesse regole. Vale quindi la pena capire, prima che tocchi a te, cosa guardano davvero quando aprono un fascicolo su una locazione breve.
Cosa è successo nel Verbano-Cusio-Ossola
I numeri diffusi dal Comando Provinciale danno la misura dell’intensità. Dal 1 giugno sono stati eseguiti oltre 500 interventi, con 8 evasori totali o paratotali individuati e circa 14 milioni di euro di redditi non dichiarati portati alla luce. Sul fronte degli scontrini, su 150 controlli le violazioni sono emerse in quasi un caso su due. Sul lavoro, dei 130 lavoratori identificati 14 erano completamente in nero, quasi tutti tra ristoranti, bar e strutture ricettive.
Sugli affitti brevi il piano è esplicito. La Finanza parla di un’azione mirata sulla ricettività diffusa che ha già fatto emergere irregolarità nel settore. Nel concreto sono state chiuse ispezioni verso due gestori di affittacamere per non aver rispettato l’obbligo di dotarsi ed esporre il Codice Identificativo Nazionale. Non è un dettaglio marginale: è la prima cosa che verificano.
Il CIN è la prima cosa che ti chiedono
Il Codice Identificativo Nazionale, il CIN, è il numero che identifica in modo univoco ogni struttura ricettiva e ogni immobile dato in locazione breve o turistica. L’obbligo nasce con l’articolo 13-ter del decreto legge 145 del 2023 e riguarda tutti: alberghi, strutture extralberghiere, chi affitta per finalità turistiche e chi affitta con contratti brevi ai sensi del decreto legge 50 del 2017. L’unica esenzione è l’ospitalità prestata a titolo gratuito.
Il Ministero del Turismo è chiaro su due punti che spesso vengono trascurati. Il CIN va esposto all’esterno dello stabile, nel rispetto dei vincoli urbanistici, e va indicato in ogni annuncio, ovunque sia pubblicato: sul tuo sito, su Airbnb, su Booking, su qualunque portale. La disciplina nazionale si applica dal 2 novembre 2024 e le sanzioni scattano dal 2 gennaio 2025, quindi il periodo di rodaggio è finito da un pezzo.
Le cifre in gioco sono queste. Chi affitta senza aver ottenuto il CIN rischia una sanzione da 800 a 8.000 euro, in base alla dimensione della struttura. Chi il CIN ce l’ha ma non lo espone o non lo indica negli annunci rischia da 500 a 5.000 euro, e la sanzione è per ciascuna unità in cui viene rilevata la violazione, con l’obbligo di rimuovere subito gli annunci irregolari. Vale la pena leggerla bene: se gestisci tre appartamenti e nessuno espone il codice, la sanzione non è una, è potenzialmente per ognuno.
Il reddito che dichiari, incrociato con quello che i portali comunicano
Il secondo punto che la Finanza verifica è il più semplice da capire e il più difficile da nascondere. I portali telematici come Airbnb e Booking trattengono una ritenuta del 21% sui canoni lordi che incassi e la versano allo Stato al posto tuo, come previsto dal decreto legge 50 del 2017. Quella ritenuta finisce nella Certificazione Unica che il portale ti rilascia ogni anno, e la stessa informazione arriva anche all’Agenzia delle Entrate.
Il punto è proprio qui. L’amministrazione sa già quanto hai incassato tramite i portali, perché glielo comunicano loro. Se in dichiarazione quei redditi non compaiono, o compaiono per una cifra più bassa, la differenza salta fuori da sola quando incrociano i dati. Non serve un’ispezione a sorpresa: basta un controllo a tavolino. Per questo tenere le Certificazioni Uniche e dichiarare tutto il dovuto non è prudenza in più, è la base per non trovarsi un accertamento in casa.
Affittacamere o locazione breve: la differenza che fa scattare lo scontrino
C’è un motivo se, nel caso del Verbano-Cusio-Ossola, i sanzionati erano affittacamere e non semplici locatori. Non tutte le forme di ospitalità sono uguali davanti al fisco, e confonderle è uno degli errori più costosi.
La locazione breve non imprenditoriale è l’affitto di un immobile per non più di 30 giorni, anche con servizi come pulizia e biancheria: qui non c’è partita IVA, non c’è scontrino, si dichiara il reddito, si firma un contratto con l’ospite e basta. L’affittacamere, la casa vacanze gestita in forma d’impresa e le altre strutture ricettive vere e proprie sono invece un’attività imprenditoriale: richiedono la SCIA, l’apertura della partita IVA e l’emissione dello scontrino, della ricevuta fiscale, o la fattura elettronica. Esercitare in forma imprenditoriale senza SCIA espone a una sanzione da 2.000 a 10.000 euro.
Sapere in quale delle due categorie ricadi non è una formalità. Se stai affittando più immobili o offri servizi da struttura ricettiva, potresti essere considerato imprenditore anche se ti sei sempre pensato come un privato che arrotonda. È esattamente il tipo di zona grigia in cui conviene farsi seguire da chi la gestione la fa di mestiere, prima che sia un verbale a chiarire la tua posizione: la nostra squadra di gestione affitti brevi parte proprio da qui, dall’inquadramento corretto.
I dispositivi di sicurezza che devi avere in casa
C’è un terzo obbligo che quasi nessuno collega ai controlli, e invece rientra nella stessa norma sul CIN. Chi destina un immobile a locazione breve o turistica in forma non imprenditoriale deve dotarlo di dispositivi funzionanti per la rilevazione dei gas combustibili e del monossido di carbonio, e di estintori portatili a norma.
Non è un consiglio, è un requisito di legge. La mancanza di questi dispositivi comporta una sanzione da 600 a 6.000 euro. È anche la spesa più facile da mettere in regola tra quelle di cui parliamo: un rilevatore e un estintore costano poche decine di euro e si installano in un pomeriggio. Rimandare è solo un modo per trasformare un costo piccolo in un rischio grande.
Cosa fare adesso
I controlli non finiscono a Ferragosto, la Finanza ha detto che vanno avanti almeno fino a settembre, e la logica dell’incrocio dei dati non conosce stagione. Prima che riguardino la tua struttura, ci sono quattro verifiche concrete da fare:
- Controlla di aver ottenuto il CIN e di averlo esposto all’esterno e inserito in tutti gli annunci, su ogni portale, senza eccezioni.
- Recupera le Certificazioni Uniche dei portali con cui lavori e assicurati che tutti gli incassi siano dichiarati.
- Verifica in quale regime rientri davvero: se affitti più immobili o offri servizi da struttura ricettiva, chiarisci se sei tenuto a SCIA, partita IVA e scontrino.
- Installa i dispositivi di sicurezza obbligatori, rilevatore di gas e monossido ed estintore, e conservane la prova.
Sono controlli che ti prendono un pomeriggio e che, saltati, possono costarti migliaia di euro per una singola casa. Il fisco quando incrocia i dati non ha fretta, ma arriva. Fai le cose come si deve adesso, mentre puoi ancora deciderlo tu.
Fonti
- Ministero del Turismo, FAQ Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) e disciplina del Codice Identificativo Nazionale (fonte primaria)
- Comando Provinciale della Guardia di Finanza del Verbano-Cusio-Ossola, comunicato sui controlli dell’estate 2026 (fonte primaria)
- Decreto legge 145 del 2023, articolo 13-ter, convertito dalla legge 191 del 2023, obbligo del CIN e relative sanzioni (fonte primaria)
- Decreto legge 50 del 2017, articolo 4, regime fiscale delle locazioni brevi e ritenuta operata dai portali (fonte primaria)
- Quotidiano Piemontese, i controlli della Guardia di Finanza nel Verbano-Cusio-Ossola
- NovaraToday, i controlli della finanza nelle località turistiche del Vco
